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易宪容:房地产的釜底抽薪到底抽什么?

发布日期:2019-08-03 21:38   来源:未知   阅读:

  7月30日,中共中央政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  7月30日,中共中央政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。面对中央提出的新政策,国内媒体各种解读也顺势推出,比如《中国经济周刊》推出了《中央再提房住不炒,有何深意?》,侠客岛则此文以《对房地产市场到了釜底抽薪的时候》推出,以此来吸引读者。他们认为,那些一到经济面临下行压力就冀望松绑房地产的人,可以彻底放弃这种幻想了。这个观点基本上符合中央政府的意图,也是一个方向,他们希望以此来改变房地产市场预期。

  但是该文对房地产市场的釜底抽薪到底要抽什么?其分析还是较为表面。可以说,该文章分析认为,中国房地产市场的炒作过度,房地产的泡沫过大,房价过高,基本信贷过度增长的结果。因为,其文章的分析的前提条件是房地产市场的本质属性是金融。所以,无论是住房的投资炒作利用银行的过度杠杆,还是房地产开发商过度融资,都是这十几年国内房地产市场过度炒作,房价过高及泡沫过大的根源。

  比如,2008-2018年,我国个人住房按揭贷款余额从3万亿元增至25.8万亿元,十年的涨幅达近10倍。中国的中农工交建等五大银行,2018年全年,五大行个人住房贷款占个人贷款的比例,最低的一家都超过了60%,最高的一家干脆越过80%。所以,国内的银行都在做住房按揭贷款,让银行大量的资金都流入房地产市场。

  还有,2018年末,房地产贷款(指贷款的用途是房地产或以房地产作担保的贷款)余额38.7万亿元,同比增长20%;全年增加6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%。在房地产开发贷款余额方面,2018年末为10.19万亿元,同比增长22.6%。再就是,截至5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元,占全部信托资产余额14.00%;较年初增加1665.97亿元,同比增长15.15%。

  可以说,银行信贷过度扩张,肯定是房价快速上涨、房地产泡沫不断吹大的重要原因,金融监管部门全面收紧融资渠道,限制房地产开发商过度融资,限制居民的消费贷流入房地产市场,对房地产市场的过度信用扩张会起到一定的限制作用。但就目前中国的房地产市场来说,最为根本的问题还不是在这里,这也不是房地产釜底抽薪的“薪”,或仅仅是当前这种银行金融紧缩的方式要让国内房地产市场回归“只住不炒”的市场定位上还差得太远。

  因为,银行信贷及市场贷款过度扩张,房地产的价格快速飚升,房地产市场泡沫吹大,其根本的问题就在于国内房地产市场没有回归到以消费为主导的市场,没有认识到房地产的本质是居住,并用严厉的经济杠杆让住房投机炒作者退出市场,真正去除房地产市场的赚钱效应。

  因为,为何国内居民有意愿与动力不断冒风险向银行贷款及P2P过度融资,就在于他们这做是有利可图,能够赚钱,甚至于可获得暴利(而且历史上的经验证明也是炒作住房能够获得暴利),成了国内居民发财致富的主要工具。在这种情况下,岂能让国内居民不千方百计地加大金融杠杆涌入房地产市场?

  房地产开发商之所以也敢冒巨大风险不断地过度信贷扩张?就在于他们的投资、他们生产的住房有住房投机炒作者来接盘,他们也由此也获得暴利。而且历史也证明了在中国任何人从事房地产开发,没有一个不是无本暴利的。所以,对于国内的银行及市场上的金融机构来说,他们的贷款出去基本上都是被动的。

  所以,当前国内房地产市场所有问题的源头就在于现行的政策允许购买住房可以成为一种赚钱获利的工具,而不是基点建立在购买住房满足基本的生存需求上。可以说,只要购买住房能够牟利。只要购买住房是一种赚钱的工具或投资渠道,那么政府的房地产政策无论用什么方式来限制,都无法阻止住房投机炒作者涌入房地产市场的。只不过,更多的限制政策让他们进入房地产市场成本上升,利润减少而已。这对国内炒作住房的居民及房地产开发商都是一样。

  如果要让炒作住房无利可图,最为重要的就是通过税收政策,比如房地产交易所得税把两套以上住房购买者卖出住房的收益用住房交易所得累进税收归国有,用住房物业税让持有过多住房者没有意愿持有两套以上的住房,用住房交易税减弱住房投机炒作的频繁交易及要让房价涨跌由市场来决定而不是稳房价。可以说,如果这些房地产政策迟迟不出台,要让当前国内房地产市场釜底抽薪几乎不可能,要让国内房地产回到“只住不炒”定位上也是不容易的。可以说,用税收政策去掉当前住房投机房地产市场的赚钱效应,去掉当前国内居民购买住房的投资功能,这就得对购买住房的投资与消费严格区分。这才是房地产市场的釜底抽薪的“薪”,否则采取其他政策可能会起到一定作用,但不能够对当前的房地产市场釜底抽薪。

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